现将《衢州市柯城区城市总体规划用地范围外农民建房管理实施细则（试行）》予以公示，并征求社会各界意见，如有意见请于2016年11月6号17：00前书面反馈至柯城国土分局谢建平处。
联系人：谢建平
联系电话：3024499 传真：3026635
衢州市柯城区国土分局
2016年10月31日
《衢州市柯城区城市总体规划用地范围外农民建房管理实施细则（试行）》公开征求意见的通知
第一条 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规以及《衢州市人民政府关于优化布局建设美丽乡村推进农民集聚建房的意见》等相关文件精神，结合柯城区实际，制定本实施细则。
第二条 本细则所称农民建房管理指宅基地及其地上建筑物建设活动管理。
第三条 宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，农民作为集体经济组织成员依法享有使用权，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。
第四条 乡（镇）人民政府是农民建房管理的责任主体，负责组织编制辖区内村庄规划，按程序报批后组织实施，负责村庄建设的规划、用地审批、建房审批和监督管理工作。规划部门负责村庄规划编制工作的指导、审查、报批、监督管理等工作。国土部门负责土地利用总体规划修编、报批，农民建房用地指标落实、业务指导、监督管理等工作。区各相关部门根据各自职责做好指导配合工作。
第五条 按照“先规划，后建设”的原则，农民建房审批与建设必须符合土地利用总体规划和村庄规划，不符合两规的不予审批。
第六条 根据《柯城区村庄布点规划（修编）》要求，农民建房按禁建村、限建村、集聚村三类实行规划管理。
（一）禁建村。禁止农民新建、拆建、改建、扩建，符合建房条件的，统一纳入规划指定的集聚点审批建房。
（二）限建村。农民建房选址应在规划划定的边界线范围内，可通过盘活、调剂、整合宅基地资源新建、拆建、改建、扩建。在划定的边界线范围外不得新增建设用地。
（三）集聚村。除可按限建村要求报批建房外，符合建房条件，需新增建设用地的农户（含周边禁建村和限建村），统一纳入集聚点审批建房。
限建村、集聚村原则上推行集中连片3户以上拆建房屋；村庄建设规划边界线范围内的闲置土地，符合村庄规划要求的，可以适当考虑建房审批。
第七条 各乡（镇）人民政府应组织编制或修编土地利用总体规划，限建村、集聚村村庄规划，集聚点修建性详细规划。
限建村、集聚村村庄规划需经所在村村民会议或村民代表大会讨论通过，按程序报批后实施。村庄规划原则上五年修编一次，不得随意调整。确需修编的，需经所在村村民会议或村民代表大会同意，按相关程序报批后组织修编。
各乡（镇）年度农民建房涉及需要调整相关规划的，原则上于每年10月底前完成规划修改（落实）方案报批。
第八条 村庄规划应将以下区域纳入控制范围，禁止农民建房：
（一）国道、省道以及石华线两侧各50米规划景观控制区域。县乡道两侧，除按照规定退让公路建筑控制区范围外，至少再退让5米作为绿化带控制范围。城镇、集镇规划区内按照规划要求控制。
（二）铁路、电网等重要基础设施廊道两侧，按照相关规定控制。
（三）石梁溪、庙源溪“两溪”片区景观打造区域，两侧原则上各不少于500米。
（四）衢江、乌溪江、常山江、江山江规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于50米。大俱源溪规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于30米。石室堰等其他河道规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于20米。
（五）风景名胜区、4A级以上景区（含）、城市出入口、古建筑保护区、古树名木保护区等敏感区域。
（六）其他按照相关法律法规规定需要控制的区域。
第九条 各乡（镇）人民政府应根据不同地貌单元的村庄、不同沿线景观带的村庄以及不同传统风貌的村庄，组织编制村庄风貌特色控制规划，设计方案应彰显浙西民居特色。
第十条 引导农民建房由沿路排布向中心镇、中心村和新型农民集聚点集聚。中心镇镇区集聚点原则上推行独立式住宅与公寓式相结合方式，集镇集聚点鼓励尽可能多建设公寓式住宅，公寓式住宅原则上以多层为主，高层为辅，鼓励农民以宅基地换公寓。
第十一条 农民建房必须严格落实“一户一宅”原则，农民建房户、建房人口、建房面积和规划控制，按相关法律法规规定和技术规范要求执行。
乡（镇）人民政府负责组织开展宅基地利用情况专项调查，全面摸清农民建房情况。按照“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，分期分批有序安排农民建房用地，于每年3月和9月底前汇总上报至国土部门和规划部门。
第十二条 可申请宅基地建房的情形：
（一）满足以下分户条件，且符合申请建房条件的。
1.父母原则上随农业户口子女申请建房，四世同堂的可分两户。
2.有两个及以上儿子的，年满22周岁的儿子可单独分户。
3.有两个及以上女儿，入赘招婿的女儿可单独分户。
（二）因国家、集体建设，或因危房、灾毁、地质灾害等需要重建、迁建的。
（三）法律法规政策规定的其他情形。
第十三条 不予受理申请宅基地建房的情形：
（一）将宅基地上建筑物转让、出租、出售、出借、抵押、赠与等情形，或者改为经营性场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的。
（二）符合分户条件，但宅基地面积已达到法定面积标准的。
（三）原有住房因拆迁或宅基地换公寓等已享受安置政策的。
（四）政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的。
（五）夫妻双方已有住房，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书放弃住房，未组成新家庭的。
（六）法律法规及政策规定不得批准的其他情形。
第十四条 有下列情形之一的，可计入建房人口：
（一）已婚尚未有子女且符合计划生育政策的，符合再生育条件且已领取准生证的，按计划生育政策已经领取独生子女证的，可增加1个建房人口。
（二）原户口在本村的现役军人（不含现役军官）、在校学生（包括在读研究生，大、中专院校）、正在服刑人员，可计入建房人口。
（三）配偶、子女为非农业人口，子女尚未成家随父母居住，且未享受政府保障性住房政策的，可计入建房人口。
（四）世居在本村的招商户、土地征收农转非人员、依法办理收养登记的人员，不占国家机关、事业单位正式编制且未享受房改、政府保障性住房政策的。
（五）法律法规及政策规定允许的其他情形。
第十五条 农民宅基地面积（按垂直投影计算）标准：
4人及4人以下户的不得超过110平方米，5人及5人以上的户不得超过125平方米。
第十六条 健全完善村规民约，落实建房履约保证金制度。由乡（镇）人民政府组织各行政村结合本村实际，将该项制度纳入到村规民约，明确保证金收取额度和管理机制。实行村级“专款专管”，设立专门账户，指定专门人员负责管理。
各行政村和个人不得截留、挪用、占用建房履约保证金，违者按有关法律法规进行责任追究。
第十七条 农民建房规划控制技术标准：
（一）建筑层数不得超过三层，檐口高度原则上不超过10米，特殊情况经批准可适当提高，但不得超过11米；日照间距系数按1：1—1:1.2控制，拆建、扩建的可适当降低标准。
（二）农民建房鼓励采用村居设计通用图，确需单独设计的应委托具有相应资质的单位设计，并应符合村庄风貌要求。
第十八条 农民建房按农户申请、村级审查、乡（镇）审批、区管转用的程序执行。乡（镇）人民政府审批农民建房应当遵循以下程序：
（一）申请受理。凡新建、拆建、扩建、改建住房的，均应向所在村村民委员会提出申请，经村两委集体讨论通过，7日公示无异议的，由所在村委会统一上报当地乡（镇）人民政府受理审查。异地迁建或拆旧建新的，在填写审批材料前必须及时办理房产、土地注销登记或与村委会签订拆除协议。因房屋结构或文物保护需要，确实难以拆除的，应将房产赠与或折价给当地村委会。村委会收回土地使用权，并根据公证处公证的双方协议，办理房产和土地变更登记。
（二）现场踏勘。依申请及时组织联合踏勘和集体会审，并将结果一次性书面告知申请人。
（三）审核审批。由乡（镇）人民政府牵头组织国土、规划及相关人员，按各自职责负责审核。乡（镇）政府负责规划、用地审批，对审批结果予以公布，并报国土分局、规划分局备案。
（四）定位放样。由乡(镇)人民政府牵头组织国土、规划及相关人员按照审批位置定位放样，经确认建房位置后方可开工建设。
（五）基槽验线。完成基础开挖后，由乡(镇)人民政府牵头组织国土、规划及相关人员再次到场对建房位置进行核验。对不符合审批要求的，应及时制止并纠正位置。
（六）竣工验收。房屋竣工及外墙粉刷完毕后，建房农户可向当地乡（镇）人民政府申请竣工验收。建房户凭竣工验收意见书申请办理不动产登记。
第十九条 乡（镇）人民政府按照“治管并重，即治即管”的要求和“谁审批谁负责”原则建立和落实农村宅基地管理共同责任机制，认真执行“四公开”“四到场、一监督”制度即“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”和“选址到场、定位放样到场、基槽验线到场、竣工验收到场、施工过程监督”。建立到场检查人员签字及台帐管理制度。村民委员会依法依规依据政策健全农民建房村级议事机制和村规民约，完善户的认定。做到建房选址和宅基地的安排使用集体讨论、民主决策、结果公示。
加强建设施工环节的监管，严格按批准的用地范围和设计图纸施工建设。农户确需建设庭院的，庭院面积一般不超过审批建筑占地面积，围墙高度原则上不得超过2.0米，一般情况不得建造实体围墙。
第二十条 经批准的宅基地，自批准之日起两年内须开工建设。
第二十一条 对未经批准违法占地、违章建筑或少批多建的，按省、市、区违法建筑处置相关规定执行。
第二十二条 单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助农民骗取批准建房的，依法追究相关人员责任。
第二十三条 对农民建房负有职责的工作人员在农民建房管理过程中违反法律法规政策的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第二十四条 本细则自公布之日起施行。2015年6月10日制定印发的《衢州市柯城区城市总体规划255平方公里用地范围外农民建房管理若干意见》（柯政办发〔2015〕42号）同时废止。
